『居抜き』は、飲食店舗などで従来より行われていましたが、近年はオフィスにおいても居抜きで引き渡すケースが増えています。居抜きオフィスは、時間と初期費用を抑えて事務所移転したい企業におすすめです。
居抜きオフィスとは？
「居抜きオフィス」とは、簡単に言うと、前の入居者が残していったオフィスの設備や家具を使って新しいオフィスをスタートさせる方法です。
新しくオフィスを借りるとき、普通は中は何もない「空っぽの部屋」の状態で貸し出されます。だから、オフィスとして使うためには、机や椅子をはじめとした家具を買ったり、会議室を作るための壁を建てたりと、いろいろな準備が必要になります。これが結構大変で、費用や時間がかかってしまいます。
しかし、居抜きオフィスは前の人が使っていた設備や家具がそのまま残っているので、それを利用することで新しいオフィスを始めるのがラクになるという特徴があります。
前テナントが事務所を退去した際に、使用していた内装造作や設備、什器等を引き継いで入居できる賃貸オフィス物件です。うまく利用すればオフィス移転の初期費用が軽減できます。
居抜きのケース
- テナントは退去済み。残置物がある状態
- テナントは入居中で、造作（什器）を残して退去する予定
- 貸主側で造作（会議室など）を一部負担するケース*
*厳密には『居抜き』ではありませんが、”初期費用の軽減”と”時間短縮”ができるということで居抜きオフィスとして紹介させて頂いております。
居抜きオフィスのメリット
居抜きのメリットは、入居工事費用が節約できるだけでなく、工事期間も短縮することができます。すぐに新しいオフィスに入居したいという企業にもおすすめです。
退去するテナントは、原状回復義務を継承するため、原状回復工事費用が削減できます。
退去テナントのメリット
- 原状回復費用が免除される（クリーニング費用などが発生することがあります）
入居テナントのメリット
- 入居工事費用が削減できる
- 工事期間が短縮できる
貸主のメリット
- 『内装造作つき』で募集できるため、近隣同規模物件に比べて注目度があり、内覧件数が増える
- 周辺のビルよりも高く貸せる可能性がある
居抜きオフィスの注意点
居抜きでトラブルになりやすいのが残置物や修繕費用です。不要な残置物や、想定以上の修繕費用が発生するケースがあります。オフィスの内見時に詳細まで確認しておきましょう。
居抜きで借りる場合、原則として原状回復義務を継承することになります。原状回復工事費用の見積もりを事前に確認し、将来的に負担するコストになることを認識しておきましょう。通常のオフィスを借りるよりも確認事項や手間が増えますが、それ以上のメリットがあるのも居抜きオフィスです。
居抜きのリスクと対処方法
将来的に退去する際、どこまで戻せばよいか曖昧である
⇒原状回復基準で”どこまで直すか”を確認する。現時点での工事見積もりを依頼しましょう。
引き渡し状態が、事前の打合せと違う
⇒レイアウト図面などをもとに、残置物リストを作成し、現物を確認しましょう。
扉などの造作設備が壊れている
⇒事前に動作確認しましょう。現状有姿の場合、次テナントが修理負担するのが一般的です。
部屋が汚い。使用感がある
⇒クリーニングの費用負担とタイミングを事前に決めておきましょう。
事前打ち合わせを現地にて行い、お互いの認識を共通化することが大切です！！
居抜きのリスクと対処方法
決めるべき事項
- 持っていく什器、置いていく什器
- クリーニング費用の負担、実施時期（どちらの契約期間内で行うか）
- 管球交換
- エアコンクリーニング
- 配線（ＬＡＮ、コンセント）
あると便利な図面
- レイアウト図面
- 電気・コンセント図面
- 照明器具図面
- 空調図面
- 防災図面
- 展開図
- 備品リスト
居抜きオフィスの募集の流れ
当然ですが、居抜きでの退去については貸主の許可が必要になります。
解約予告を提出する際に、『居抜き』で退去したい旨を伝えましょう。
提出前に『後継テナント』を探すのも方法の一つですが、賃料などの契約条件は引き継がれませんので注意が必要です。与信審査も必要となりますし、そもそも貸主が『居抜き』を認めてくれなければ全てが水の泡となってしまいます。
貸主側の不安を払拭できるよう、誠意をもって相談していきましょう。
