居抜きオフィスの選び方ガイド：物件探しと内見時のチェックリスト

居抜きオフィスは、前のテナントが設置した内装やオフィス家具などを引き継ぎ、新たなテナントがそのまま使用するオフィスタイプです。これにより、初期費用や内装工事にかかる時間を大幅に節約できます。

居抜きオフィスの最大の特徴は、内装工事費用やオフィス家具の購入費用が削減できる点です。また、居抜きオフィスは、通常のオフィス物件と比べると、契約してから入居する時間が短縮できるケースが多いです。これが、居抜きオフィスが人気を集める理由の一つです。

本記事では、居抜きオフィスの物件の探し方や選び方について詳しく解説し、スムーズな移転を実現するためのポイントを紹介します。

居抜きオフィスを検討する：事前に決めておきたいポイント

居抜きオフィス物件を探す際には、通常のオフィス物件探しよりも注意しなければならないポイントがあります。仲介業者に問い合わせをする前に、以下のポイントをチェックして、効率的でスムーズな移転を進められるようにしましょう。

オフィス移転の理由を明確にする

まずは、オフィス移転の理由を明確にすることが重要です。現オフィスの課題や不満点を洗い出し、新しいオフィスで解決したい問題や達成したい目標を具体的にリストアップしましょう。

例えば、通勤の利便性向上、業務スペースの拡張、設備のアップグレードなどが挙げられます。社員からのフィードバックを集めることも効果的です。これにより、必要な条件が明確になり、理想的なオフィス環境を実現するための基準が設定できます。

移転希望エリアを決める

次に、移転希望エリアを決定します。エリア選定は、社員の通勤利便性や営業活動の効率、周辺環境の充実度を考慮する必要があります。銀行や郵便局、飲食店、商業施設が近くにあるエリアは、社員の生活利便性を高めます。ただし、人気エリアは賃料が高くなる傾向があるため、予算とのバランスを考慮しましょう。

通常、オフィス物件を探す際は「エリアを広げすぎない」ことがセオリーとされています。これは、通常のオフィス物件は数も多く、エリアを広げると選択肢が増えすぎてしまうためです。しかし、居抜きオフィスの場合は、物件数自体がまだ多くないため、エリアを狭めすぎず、少し広めに設定して探すことがポイントとなります。

必要なオフィス面積を把握する

一般的に、快適なオフィス環境を確保するためには、（オフィスの利用人数）×（2.5坪～3坪）で求めるとよいとされています。居抜きオフィスも同様です。

これを基に、現在の社員数や将来的な採用計画を考慮して必要な面積を算出します。オフィスが狭すぎると作業効率やコミュニケーションに悪影響を及ぼす可能性があるため、適切な広さを確保しましょう。

希望するレイアウトを決めておく

居抜きオフィス物件を探す際には、希望するレイアウトを事前に決めておくことが重要です。ただし、詳細に決めすぎると該当する物件が少なくなってしまうため、大まかに決めることをお勧めします。例えば、「会議室は2部屋以上欲しい」「リフレッシュスペースを確保したい」「来客用の応接スペースがほしい」といった要件を考慮しましょう。

希望するレイアウトが実現可能かどうかを含めて、仲介業者に問い合わせると良いでしょう。これにより、物件選定がスムーズに進み、理想的な居抜きオフィスを見つけやすくなります。

居抜きオフィスに強い仲介業者に問い合わせをする

上記の内容が決まったら、実際に仲介業者に問い合わせをし、物件の内見に進みます。問い合わせの方法には、主に以下の2種類があります。

居抜きオフィスは、通常のオフィス物件に比べて数が少ないため、契約実績や経験が豊富でない業者も多いのが現状です。居抜きオフィス専用の検索サイトを運営している業者であれば、貸主（オーナー）の意向でサイトに公開されていない物件など、幅広い情報を持っているため、より良い物件を見つける手助けをしてくれます。

また、居抜きオフィスは物件数が少ないだけでなく、募集期間が限定されていることが多いため、迅速な対応が求められます。自分で物件をピックアップしている間に成約してしまう可能性も高いため、②の方法で業者に問い合わせることをおすすめします。

居抜きオフィスの選び方：５つのチェックポイント

以前に決めた「移転目的」「広さ」「エリア」などを総合的に考慮して、内見する物件を選定します。内見の棟数は企業によって異なりますが、３棟から５棟を目安にすると良いでしょう。実際には、１棟で決める企業もあれば、10棟以上内見する企業もあります。

内見する物件が決まったら、専門業者の立ち合いのもとで内見を行います。ここでは、居抜きオフィスの内見時にチェックすべき５つのポイントをご紹介します。これらのポイントを参考にして、居抜きオフィスの選定基準をしっかりと確認してください。

交通アクセスと周辺環境

内見時には、まずオフィスまでの交通アクセスと周辺環境を確認することが重要です。業者から提供される物件資料には、駅からオフィスビルまでの徒歩分数が記載されていますが、この距離は「駅の出口からオフィスビルのエントランス」までを指します。

実際には、改札から出口までの移動時間も考慮する必要があり、徒歩分数が短くても、改札から出口までに時間がかかることがあります。そのため、自分の足で実際に歩いて確認することが推奨されます。

また、周辺環境も重要なチェックポイントです。オフィス周辺にコンビニやカフェ、ランチスポットなどがあるか、銀行や郵便局などの業務に必要な施設が近くにあるかも確認しましょう。周辺の治安状況や夜間の明るさも考慮し、社員が安心して通勤できる環境かどうかを評価することが大切です。

エントランスからオフィスまでの導線

オフィスのセキュリティやエレベーターの状況も、居抜きオフィスを選ぶ際に重要なポイントです。まず、ビルのセキュリティを確認しましょう。誰でも自由に入れるエントランスなのか、ICカードなどのセキュリティシステムが導入されているのかは、企業のセキュリティポリシーに直結します。特にセキュリティを重視する企業であれば、しっかりと確認しておくべきです。

また、エレベーターの状況も重要です。エレベーターの台数や稼働状況、待ち時間などを確認することが推奨されます。エレベーターが少なく、頻繁に混雑するようなビルでは、従業員のストレスや業務効率に影響を及ぼす可能性があります。内見時には、エレベーターの利用状況を実際に体験しておくことが大切です。

貸室のレイアウトや広さ

貸室のレイアウトや広さは、オフィスの使い勝手に大きく影響します。事前に物件資料に記載された平面図を確認し、会議室や作業スペースの配置を把握しておくことが重要です。内見時には、実際のスペースを歩いて確認し、デッドスペースがないか、各部屋やスペースが実際の業務に適しているかをチェックしましょう。

例えば、会議室の配置が適切であるか、作業スペースが狭すぎないか、収納スペースが十分に確保されているかなどを確認します。また、天井の高さや窓の配置、自然光の入り具合も重要なポイントです。これらの要素が、従業員の快適さや作業効率に直接影響するため、細部まで確認することが推奨されます。

引き継げる設備や家具の有無・状態

居抜きオフィスでは、前テナントが使用していた設備やオフィス家具を引き継いで利用するオフィスです。よって、これらの設備や家具は中古品であるため、状態をしっかり確認することが重要です。内見時には、まず承継できる家具があるのか、実際はどのようなものなのかを確認しましょう。

また、承継できるオフィス家具がある場合は、その家具の使用感や傷、破損がないかを確認しましょう。また、エアコンや照明などの設備が正常に作動するかもチェックします。特に、エアコンのフィルターや照明器具の寿命など、定期的なメンテナンスが必要な部分については注意が必要です。

さらに、オフィス家具が自社の業務スタイルに適しているか、実際に使用する際に問題がないかも確認しましょう。これにより、引き継げるものと新たに購入する必要があるものを明確にし、費用の見積もりを立てることにも繋がります。

まとめ

今回は、居抜きオフィスの探し方や選び方について詳しく解説しました。

内見を経て候補物件が定まったら、インターネット回線や電話回線の確認、退去時の原状回復費用の見積もりなど、さらに詳細な情報を把握する必要があります。しっかりとしたコストシミュレーションも行いましょう。居抜きオフィスは、初期費用やランニング費用が節約できる一方で、通常のオフィスに比べて確認すべき点が多くなりますので、専門業者にサポートを依頼するのも一つの手です。

弊社は、居抜きオフィス専用検索サイト「vivit（ビビット）」を運営しており、居抜きオフィスを含む内装付きオフィスの成約件数は300件を超え、累計23,000坪以上の面積を契約してきました。居抜きオフィスに限らず、他タイプのオフィスも幅広く対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。