居抜きオフィスに入居したら原状回復義務はだれに引き継がれる？

会社の経営において、オフィスの選定や移転は大きな課題の一つです。特に最近注目されているのが「居抜きオフィス」です。この方法を利用することで、初期費用や移転コストを大幅に削減することが可能ですが、居抜きオフィスに入居する際に気になるのが、原状回復義務の扱いです。

居抜きオフィスに入居して、前テナントの造作や内装を引き継ぐ場合、その原状回復義務も引き継がれるのか、そして自社が退去する際にどのような手続きが必要なのか、本記事ではその疑問に詳しく答えていきます。

居抜きオフィスにおける原状回復義務の所在は？

このセクションでは、居抜きオフィスに入居した場合の原状回復義務が誰にあり、どのように行われるかについて詳しく解説します。

原状回復義務とは？

原状回復義務とは、賃貸借契約が終了する際に、オフィスを元の状態に戻す責任のことです。具体的には、壁や床の張り替え、設備の撤去、クリーニングなどが含まれます。

従来の賃貸オフィスでは、契約後に内装工事を行い、退去前に原状回復工事をしてから退去するという流れが一般的でした。しかし、最近では居抜きが一般的になり、原状回復を行わずに退去することができるようになりました。そのため、原状回復義務が誰に紐づいているのか、混乱することもあるでしょう。

居抜きオフィスにおける原状回復義務の所在は？

居抜きオフィスに入居する場合、原状回復義務は後継テナントに引き継がれることがほとんどです。具体的には、内装や家具などの設備を引き継ぐ際に締結する「造作譲渡契約」に、原状回復義務を引き継ぐ旨の文言が含まれていることが多いです。

「造作譲渡契約」は、一般的に後継テナントが貸主と賃貸借契約を締結する際に、同じタイミングで締結されます。

ちなみに、居抜きで退去する場合も、居抜きで入居する場合も、すべて貸主の承認が必要です。したがって、これらの手続きは貸主の承諾を得たうえで契約を進めるのが大前提となります。

自社が退去するときの原状回復は必須？

居抜きオフィスから自社が退去する際には、基本的に契約に従って原状回復を行う必要があります。しかし、自社が入居したときと同様に、次の後継テナントが居抜きで入居してくれる場合は、原状回復義務をその後継テナントに引き継ぐことができます。

このセクションでは、原状回復の「原状」が具体的にどの状態を指すのか、そして原状回復を免除するためにはどのように進めるべきかについて詳しく解説します。

原状ってどの状態？

「原状」とは、通常、オフィスを入居したときの状態を指します。

具体的には、賃貸借契約書に記載されていることが多く、床の素材や壁紙の色など、細かい部分まで明記されています。よって、物件によって原状の定義については多少異なります。一般的には、物件が完成して最初の入居者が使用する前の状態を指すことが多いです。

つまり、居抜きオフィスに入居したテナントが内見時にはじめて見た物件の状態は、原状ではありません。それはあくまでも前テナントが残した内装のオフィスであり、後継テナントが入居する前のオフィスの状態を「原状」と定義することがほとんどです。

よって、退去時の原状回復は、この最初の状態に戻すことが求められます。

原状回復をせずに退去する方法はある？

原状回復義務を免除する方法の一つとして「居抜きで退去し、後継テナントを見つける方法」があります。これは、自分たちが居抜きで入居したように、次のテナントにも同じ状態で引き継ぐことです。この方法では、自分たちが原状回復義務を承継されたのと同様に、後継テナントに原状回復義務を引き継ぐことができます。

ただし、これを実行するには貸主の承認が必要です。貸主が同意しない場合、原状回復を行う必要があります。

また、一度居抜き退去ができたからといって、今後も必ずしも居抜き退去が認められるわけではありません。これは、館内の他のテナントが増床を希望している場合や、貸主自身が物件を使用する予定がある場合など、さまざまな理由によります。したがって、居抜き退去を検討する際には、貸主との事前の交渉と合意が不可欠です。

原状回復工事の費用はいくらかかる？

原状回復工事の費用は、オフィスの規模や内装の内容によって大きく異なります。ここでは、一般的な原状回復工事の費用と、前テナントの内装デザインによる費用の違いについて詳しく解説します。

一般的なオフィスの原状回復工事費用

一般的なオフィスの原状回復工事には、壁や床の張り替え、設備の撤去、クリーニングが含まれます。これらの作業にかかる費用は、1坪あたり5万円から10万円程度が相場です。しかし、物件の状態や地域、工事の内容によっては、これ以上の費用がかかることもあります。

例えば、50坪のオフィスの場合、費用は250万円から500万円程度となります。また、工事期間も1か月から2か月程度かかることが多いです。これには、工事の内容や業者のスケジュールが影響します。事前に見積もりを取り、詳細な工事内容を確認しておくことが重要です。

内装デザインによって費用は大きく異なる

前テナントが内装にこだわり、特別なデザインや設備を導入している場合、原状回復工事の費用は大きく異なります。例えば、高級な壁材や床材を使用している場合、それらを元の状態に戻すには高額な費用がかかります。

また、天井をスケルトン状態（配管・配線が見える状態でコンクリート部分がむき出しになっている）にしている場合、それを元に戻すための費用も高くなります。このような場合、原状回復工事の費用は通常の工事費用の2倍以上になることもあります。

原状回復費用が高くなる可能性のある内装デザインとは？

居抜き物件を探す際には、前テナントの内装や設備の状態をよく確認することが重要です。オフィスの内装デザインは、退去時の原状回復費用に大きな影響を与えます。特に、個性的でカスタマイズされたデザインが施されている場合、原状回復工事が複雑化し、費用が高くなる可能性があります。

以下では、原状回復費用が特に高額になりやすい内装デザインについて例を挙げて説明します。

スケルトン天井

スケルトン天井とは、天井のボードを取り除き、配管や配線などの構造部分をあらわにしたデザインです。このデザインは、オフィス空間に開放感を与え、モダンでスタイリッシュな印象を持たせるために多く採用されています。

しかし、スケルトン天井を原状回復する際には、取り除いた天井ボードの再設置や、配管・配線のカバーを再び設置する必要があります。これらの工事は手間がかかるため、費用が高額になることが多いです。さらに、元の状態に戻すためには、天井の塗装や補修も必要となる場合があります。

パーテーション（間仕切り壁）が多用されている

パーテーションはオフィス内のスペースを区切るために設置されている、つまり“壁”です。しかし、退去時にこれらのパーテーションを撤去し、元の状態に戻すことは大変な作業です。特に、パーテーションが多用されている場合、その撤去費用だけでなく、壁や床に生じた跡やダメージを補修するための費用も発生します。

さらに、パーテーションの撤去後には、空調や照明の位置を元に戻す必要があり、これも追加の費用を伴います。パーテーションが多いオフィスでは、これらの復元作業が複雑になりやすく、結果的に原状回復費用が高額になる可能性があります。

まとめ

居抜きオフィスにおける原状回復義務の所在について理解することは、企業にとって非常に重要です。特に、契約時の細かな取り決めや将来的な退去時の義務について明確に把握しておくことで、予期せぬトラブルやコストの発生を防ぐことができます。

この記事では、居抜きオフィスの原状回復義務に関するポイントを詳しく解説しました。入居前にしっかりと確認し、貸主と綿密なコミュニケーションを取ることで、スムーズな移転や退去が可能になります。原状回復義務の所在を明確にし、最適な選択をするための参考にしていただければ幸いです。

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