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オフィス移転を検討する際、セットアップオフィスと居抜きオフィスはしばしば同じく“内装付きオフィス”として捉えられがちです。しかし、この２つにはそれぞれ異なる特長があります。どちらも内装が整った便利なオフィスタイプですが、その差異や特性を把握し、自社のニーズに合ったオフィスを選ぶことが重要です。
この記事では、セットアップオフィスとは何か、居抜きオフィスとは何か、セットアップオフィスと居抜きオフィスの違いについて、初期費用やランニングコスト、レイアウトやデザインなどそれぞれの項目にわけて徹底的に比較して解説します。
「セットアップオフィス」と「居抜きオフィス」の違いは？
セットアップオフィスと居抜きオフィスは「貸主が用意した内装のオフィスに入居する」か「前入居者が用意した内装のオフィスに入居するか」という違いがあります。どちらも『内装付きオフィス』として一括りにされていることも多いですが、その差についてしっかりと理解している方もまだそこまで多くはないのが現状です。
しっかりと調べて情報を収集し、自社に最適なオフィスを選ぶ際に損をしないようにしましょう。
セットアップオフィスとは？
セットアップオフィスとは、内装が完成された状態で入居できる賃貸オフィスです。貸主負担で内装工事が完了しており、オフィス家具まで設置されている物件もあるため、パソコン１台あればすぐに働けるような環境になっています。入居者（テナント）側の費用負担が大きく削減できるのが特長です。
特にレンタルオフィスから移転を検討しているベンチャー企業の方にとっては、事業の成長や変化に柔軟に対応できる点が魅力的です。内装工事をする時間・費用を削減できるため、「今すぐ移転したい」「オフィスを探す手間をかけたくない」という方にもおすすめです。
居抜きオフィスとは？
居抜きオフィスは、以前のテナントが利用していた内装や家具をそのまま活用できる賃貸オフィスです。セットアップオフィス同様、内装工事や家具の新規購入の手間を省けるのが大きなメリットです。セットアップオフィスは内装工事が施されて新しいオフィス家具が入っている状態で入居できるのに対し、居抜きオフィスは前のテナントが使用していた設備をそのまま利用するオフィス形態なので、似ているようで少し違います。
しかし項目別に比較すると、それぞれの違いが明確に浮かび上がります。次のセクションから、費用やデザインなどの項目ごとに、セットアップオフィスと居抜きオフィスの相違点について詳しく解説していきます。
Q１：初期費用がお得なのはどっち？
A１：【セットアップオフィス】保証会社への加入で敷金０ヶ月も可能
どちらも内装が用意されている状態で入居できるオフィスタイプなので、内装工事の費用や什器の購入費を減らせる分、お得になります。どちらのオフィスタイプも什器がついてくる物件とついてこない物件がありますので、初期費用を限りなく削減したい企業は全部什器付きのオフィス（セットアップの場合はフルセットアップオフィス）を選択するようにしましょう。
特にセットアップオフィスは「入居しやすく、退去しやすい」コンセプトで市場に出回っており、初期費用が割安に設定されていることが多いです。保証会社への加入が必須になっている物件も多く、それによって敷金０ヶ月で入居することが可能になっています。
セットアップオフィスは、デザイナーが設計したどの企業にも使いやすい汎用性の高いオフィスレイアウトで提供されるため、入居時に間仕切りを追加したり、会議室の数を変更したりといった大規模な内装工事を行う企業はそれほど多くありません。一方、居抜きオフィスにも内装工事が不要な物件がたくさんありますが、前のテナントが独自の内装やレイアウトを持っているオフィスもあるため、それを自社の雰囲気に合わせて微調整が発生する場合もあります。
そのため、初期費用が抑えられる点ではセットアップオフィスの方が有利とされています。
Q２：ランニングコストがお得なのはどっち？
A２：【居抜きオフィス】内装を“だれ”が用意したかで賃料が変わる
居抜きオフィスは前のテナントが費用を負担した内装工事やオフィス家具をそのまま利用するため、一般的にはエリアの相場に近い価格設定がされている物件が多いです。
一方で、セットアップオフィスは、貸主（オーナー）がオフィス家具や設備、内装工事などを提供するオフィスタイプです。よって、賃料に内装工事費用が含まれているため、一般的なオフィスよりも3,000円～5,000円程度賃料が高めに設定されています。ハイグレードなオフィスになるほど、それに比例して賃料が高くなります。
Q３：内装デザインがおしゃれで使いやすいのはどっち？
A３：【セットアップオフィス】どの企業でも使いやすいシンプルな内装デザインが多い
セットアップオフィスは、比較的新しいオフィスタイプであり、最新のトレンドや多様な働き方に対応した汎用性の高いデザインが多い傾向にあります。多くの物件では、シンプルな木目調やグレー系のデザインを採用しており、第一印象として「おしゃれだな」と感じられるような内装が特徴的です。
一方、居抜きオフィスも前のテナントがこだわって設計した内装デザインを持つことが多いです。その中には、おしゃれな物件も存在しますが、会社独自のデザインを取り入れた物件や、デザインよりも機能性を重視した内装のオフィスも多く見られます。会議室や執務スペースなど、デザイン性よりも実用性を重視した物件も多数存在しています。
Q４：内装・レイアウトに自由がきくのはどっち？
A４：【居抜きオフィス】企業独自のデザインにしたい企業におすすめ
居抜きオフィスは、貸主が費用負担をして設置するものがないため、テナント側が費用を負担すれば、レイアウトや内装を自由に変更できます。前テナントから承継したオフィス家具や設備は、テナントの所有物となり、追加購入や廃棄はテナントが決定します。汎用的な内装デザインではなく、会社独自のオフィスに改良したいという想いが強い企業は居抜きオフィスがおすすめです。
一方、セットアップオフィスは、受付スペースや会議室（大体１～２部屋）、執務スペースなど、どの企業にも適した汎用性の高いデザイン・レイアウトで設計されている物件が多いです。居抜きオフィスと違って、内装や什器は貸主（オーナー）からの提供物であり、レイアウト変更を検討する際は貸主（オーナー）との協議が必要です。
ただ、すでに機能性とデザイン性が高いオフィス空間が提供されているため、追加費用をかけずに即入居できる物件を探している企業にはセットアップオフィスをおすすめします。
Q５：物件選びに時間をかけられるのはどっち？
A５：【セットアップオフィス】空室である限り、じっくりと検討できる
セットアップオフィスは、通常のオフィス同様、空室があればいつでも申し込みが可能であり、企業に最適なオフィスをじっくりと検討することができます。近年は都心部を中心に、一棟をまるごとセットアップオフィス化した物件も増えてきているため、数多くの選択肢からピッタリのオフィスを探すことができるようになっています。
一方、居抜きオフィスは物件によりますが、募集期間が短いケースが比較的多くあります。そもそも、全ての物件が居抜きで退去できるわけではなく、貸主（オーナー）の許可があってはじめて居抜き退去が可能になります。さらに、一定期間内に後継テナントが見つからない場合は原状回復工事をしなければならない物件もあります。よって、ゆっくりと物件選定をしていると気に入っていた物件の募集期間が終わってしまうといった事態も起こりえます。
Q６：入居までの準備期間が短いのはどっち？
A６：【セットアップオフィス】最短１ヶ月程度で入居ができるスピード感のあるオフィス
セットアップオフィスは、内装がすでに完成された状態で入居可能なので、契約手続きが完了すればすぐに入居できます。物件を探し始めてからスムーズに契約まで進められれば、1ヶ月ほどで入居可能な物件も多く見受けられます。ただし、中にはまだ完成していない物件もあるので、即日入居可能かどうかを事前に確認することが大切です。
対して、居抜きオフィスは前テナントから引き継ぐ形態での契約となるため、セットアップオフィスとは異なり、オフィス家具や内装、設備の引き継ぎなどの契約が必要です。貸主（オーナー）とのやりとりだけでなく、前テナントとの調整も必要で、手続きには時間がかかることがあります。また、居抜きで募集されていても、前テナントがまだ入居中の場合もあるので、募集が出ているから即座に入居できるという保証はありません。
Q７：原状回復費用がお得なのはどっち？
A７：【引き分け】セットアップオフィスの方が比較的安価だが、物件によっては高くなる
セットアップオフィスにおいても、他のオフィスタイプと同様に原状回復義務は存在します。内装工事を貸主（オーナー）が負担しているため、通常オフィスや居抜きオフィスに比べると原状回復の範囲は比較的狭いことが一般的です。そのため、退去時の費用もクリーニングや一部張り替えなどで済む場合があり、負担額が削減されることがあります。
ただし、物件ごとに原状回復のルールや内装に使用している素材が異なるため、壁紙や床材などの種類や費用には差があります。例えば、タイルカーペットなら比較的費用は抑えられますが、塩ビタイルなどになると費用が数倍に跳ね上がることもあります。したがって、物件の仕様を細かく確認することが重要です。
一方、居抜きオフィスでは内装や家具の譲渡を受ける際に、原状回復義務も引き継がれることが一般的です。したがって、後継テナントを見つけない限り、退去時に費用が発生します。原状回復工事の費用は、小規模なオフィスの場合、坪単価3万円から4万円、中規模から大規模なオフィスでは坪5万円から10万円程度とされています。
よって、原状回復工事の費用はオフィスタイプによって異なり、セットアップオフィスの方が比較的安価な傾向にありますが、物件ごとに異なるため事前に把握することが重要です。どちらを選ぶにしても、自社のニーズや物件の条件を十分に考慮し、最終的な費用面も確認しておくことが大切です。
まとめ
今回は、セットアップオフィスと居抜きオフィスを項目別に比較し、その違いを解説しました。
セットアップオフィスと居抜きオフィスは、内装付きのオフィスとして似たようなイメージを持たれがちですが、実際には異なる特性を持っています。セットアップオフィスは即時利用可能で手間がかからず、一方で居抜きオフィスは独自のデザイン性や改修の自由度が高いのが特徴です。企業のニーズや事業状況によって、どちらが最適かは異なります。両者の違いを把握し、自社にマッチするオフィスを選ぶことが成功への鍵と言えるでしょう。
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