「セットアップオフィス」とは？賃貸オフィスの新しいスタンダードの特徴や注意点を詳しく解説します

皆さんは、セットアップオフィスという種類のオフィスをご存知でしょうか？ここ数年、特に都心部で急速に普及している賃貸オフィスの一つです。スタートアップやベンチャー企業などをはじめ、弊社にお問い合わせいただく方々の中で、セットアップオフィスに入居される方が毎年約２～３倍のペースで増え続けています。

オフィスのタイプは「通常オフィス」「レンタルオフィス」「居抜きオフィス」「セットアップオフィス」の４種類に分かれます。通常オフィスは壁紙も床も貼られておらず、間仕切りもない（＝スケルトン）状態から作り上げる一般的なオフィスです。それに対し、レンタルオフィスや居抜きオフィス、そしてセットアップオフィスは、ほとんど内装が整った状態で入居できるオフィスとして近年注目を集めています。

この記事では、新たな賃貸オフィスのスタンダードである「セットアップオフィス」について詳しく解説し、その魅力やよくある質問、注意点などをお伝えしていきます。賃貸オフィスを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

この記事は このような企業の＜経営者・移転担当者＞におすすめです！

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セットアップオフィスとは？

セットアップオフィスとは “内装が完成された状態で入居できる賃貸オフィス“ をさします。貸主負担で内装工事や一部什器の設置が完了しているため、入居者（テナント）側の費用負担が大きく削減できるのが特長です。

「初期費用が抑えられる」という点以外に「デザイナー設計のおしゃれ内装に入居できる」「入居しやすく退去しやすい」などの利点があり、特にスタートアップ企業やベンチャー企業などの小規模事業者にとって魅力的な選択肢として、人気が高まっています。

なぜ、セットアップオフィスが流行っているの？

当初、セットアップオフィスが流行り始めた理由は「おしゃれでカッコいいオフィスは人材採用に強い」という理由からでした。

セットアップオフィスはプロのデザイナーが設計しますので、カーペットや照明、装飾もおしゃれなオフィスが作られます。印象的なオフィスは採用に強いため、ベンチャー企業を中心に人気が高まりました。

一方最近では、大型ビルのレンタルオフィスからセットアップオフィスに移転するケースも増えています。つまり、オフィスのグレード感を落としたくないというニーズが増えており、それがおしゃれな内装とマッチするようです。　また、デザインにかかる打合せ時間や手間を削減できるのも大きな魅力でしょう。

セットアップオフィスのメリットは？

セットアップオフィスの最大のメリットは「オフィス移転時の初期費用を削減できること」です。その他にも「デザイナー設計のおしゃれなオフィスに入居できる」「通常オフィスより入退去がしやすい」など多くの利点があり、特にスタートアップ企業やベンチャー企業などにとって魅力的な選択肢として、人気が高まっています。

テナント側のメリット

セットアップオフィスは、既に内装が完了している状態で入居ができるため、通常のオフィスを借りる際にかかる内装工事費や新しい什器の購入費用がかからず、時間と費用を大幅に節約することができます。内装や什器を手配するための時間と労力も必要なく、1〜2ヶ月もの時間を節約できます。さらに、敷金が少ない物件もあり、早期入居や低コストでの利用が可能です。

オーナー側のメリット

• エリアの人気度に関わらずテナントの関心を引きやすくなる
• 通常時の賃貸オフィスよりも高い賃料で貸すことができる
• 競合物件との差別化が図れるため、早期契約や空室対策につながる

セットアップオフィスは、貸主（オーナー）側にも多くのメリットをもたらします。セットアップオフィスなどの内装付きオフィスは、特に成長期であるスタートアップ企業やベンチャー企業によってあらゆる面でメリットがあるため、ここ数年で需要が急増しています。セットアップオフィスは賃貸オフィス市場での競争力を高める点で非常に価値のある選択肢です。初期投資は必要ですが、テナントの獲得率を向上させることで、将来的に売却を検討している場合、物件の価値や価格に好影響を与える可能性があります。

居抜きオフィスとの違いは？

セットアップオフィスと居抜きオフィスは、同様に内装が施されたオフィス（内装付きオフィス）ですが、その仕組みや特徴には大きな違いがあります。

セットアップオフィスは、貸主が内装工事を行い、必要に応じて一部または全体の什器を設置する形態であるのに対して、居抜きオフィスは、前のテナントが使用していた内装をそのまま継承して利用するスタイルです。これらの違いから生じるメリットや利点は異なります。

セットアップオフィスは「すぐに入居してすぐに業務を開始させたい」「手間をかけずにおしゃれなオフィスに入居したい」といった企業に適しています。一方で、居抜きオフィスは「ランニングコストを抑えたい」「独自の内装変更を検討している」など既存の内装を有効活用しながら、自社のイメージに合わせて調整したい企業にフィットします。どちらが自社のニーズに適しているかを把握することが、最適なオフィス選びの鍵となります。

セットアップオフィスの内装タイプは？

貸主側が用意してくれる内装造作の範囲は？

貸主側が内装工事を施してくれるセットアップオフィスですが、貸主が用意してくれる一番主流なパターンは、オフィスの構成要素が「受付」「会議・応接室」「執務エリア」だとすると、セットアップオフィスでは「受付」と「会議室」の造作を設えていることが多いです。ただ、貸主によって工事範囲が異なりますので、近年は執務エリアやリフレッシュエリアも施工して貸し出している物件も増えてきています。

セットアップオフィスは２タイプに分かれます

セットアップオフィスには「フルセットアップオフィス」と「ハーフセットアップオフィス」という２つの主要なタイプがあります。どちらも内装工事が施されていますが、オフィス家具がどれだけ設置されているかによって呼称が変わります。この定義は物件のオーナーによって若干異なる場合もありますが、一般的には以下のような意味合いで使用されています。

• フルセットアップオフィス‥内装工事が施されており、什器（デスク・チェアなど）がすべて設置されているオフィス
• ハーフセットアップオフィス‥内装工事が施されており、什器（デスク・チェアなど）は自分たちで用意する^*1 オフィス

^*1 「会議室のみ什器あり」など一部什器が設置されている場合もあります

フルセットアップオフィスはハーフセットアップオフィスよりも賃料が高い傾向にあります。ただし、エリアやアクセスの良さなどを考慮すれば、好みのオフィスを見つけることは可能です。自社が求めるオフィスの用途や設備、柔軟性などに応じて、どちらのタイプが適しているかを検討することが重要です。

セットアップオフィス関連のよくある質問

セットアップオフィスのコストメリットはなんですか？

セットアップオフィスのメリットは、初期費用を抑えられる点です。内装工事費用は貸主が負担するため、入居者（テナント）は電気や通信の工事費、引越し費用、追加の什器購入費用だけで業務を開始できます。

貸主が負担している内装工事費用は１坪あたり30万円から50万円ほどと言われています。

（例）50坪のセットアップオフィスに貸主が負担している内装費用

　　　50坪(面積)×30万円～50万円(内装工事費用)＝1500万円～2500万円

自社で同様の内装工事を施した場合、資産として計上する必要があり、おそらく７年前後で減価償却していくことになります。セットアップオフィスの場合は、資産として計上する必要もなく、月々の賃料として計上することができます。

また、敷金・保証金を低く設定している物件が多く、中には敷金０ヶ月としている物件もありますので、初期費用や預け入れ金を抑えたいベンチャー企業にもおすすめです。

セットアップオフィスとレンタルオフィスの違いはなんですか？

どちらも内装がついているという点では同じですが「契約期間」「共有スペースの有無」「利用人数」に大きな違いがあります。最短１ヶ月からなど比較的融通が利くレンタルオフィス、他社と共有するスペースがなく自社だけで利用できるセットアップオフィスなどそれぞれ様々なメリットがあります。

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退去をするときはどこまで原状回復をすればいいですか？

通常オフィスの場合は、内装造作をすべて撤去し、床や壁などもすべて張り替える必要があります。

対して、セットアップオフィスの場合は、受付や会議室などの貸主が設えた造作は撤去する必要はありません。床や壁紙などの張替えは必要になることが多いです。いずれも賃貸借契約書の原状回復工事基準に詳細が記されていますので、よく確認しましょう。

スクロールできます

オフィスの種類	内装造作の撤去	床や壁紙の張替え
セットアップオフィス	なし ※貸主が設えた内装造作に限る	あり
居抜きオフィス	賃貸条件によって必要あり	あり
通常オフィス	あり	あり

セットアップオフィスのデメリット・注意点は？

セットアップオフィスのデメリットは、通常物件よりもランニングコストがかかる点です。内装工事が施されている分、賃料設定は高めに設定されています。一般的には3,000円/坪 ～5,000円/坪 程度高めに設定されていることが多いです。

また、セットアップオフィスの内装デザインは貸主（オーナー）側が決めており、大幅な変更ができない物件も多くあります。自社だけの内装にこだわりたいという方は通常オフィス・居抜きオフィスを検討してみると良いでしょう。

セットアップオフィスに移転した事例

スタートアップやベンチャー企業がなぜセットアップオフィスを好むのか、これまでの移転事例を通じてその理由を探りましょう。多くの企業がビジネスの発展に向け、レンタルオフィスやSOHOなどからセットアップオフィスへと移転する理由やメリットを具体的に解説しています。

まとめ：コストを抑えて移転したいならセットアップオフィスがおすすめ

セットアップオフィスは、業績が好調で、人材採用に積極的なベンチャー企業などにおすすめです。一見すると、賃料が高いと思われがちですが、自社で内装工事を行うよりもコストや労力のについてメリットがあることがご理解頂けたかと思います。ただ、長期間の入居となると割高になってしまうことも考えられますので、長期的な計画をもとに検討することをおすすめします。

セットアップオフィス専用の検索サイトもありますので、興味がある方は覗いてみてください。