オフィス賃貸は又貸し（転貸）可能？実際のトラブル事例をご紹介！
又貸しとは、「賃貸物件の借主が、貸主の許可なく第三者に部屋を貸すこと」を指します。不動産用語では「転貸」と言います。
本来は、賃貸契約とは貸主と借主の間で成り立つもので、借主が貸主の許可なしに第三者に貸すこと、つまり又貸しはほとんど禁止されています。
例えば、賃貸事務所ではなく、賃貸の住居を借りて住んでいる方が、転勤で住むことができなくなった期間だけ、知人に住んでもらい、賃料は今まで通り自分が貸主に払い、知人から同額の家賃を自分に払ってもらう。などといったことは、いわゆる「又貸し」と言い、賃貸借契約では禁止とされています。
今回はこのような又貸しがなぜ禁止されているのか、そして又貸しをした場合どんなリスクがあるのかについてお話いたします。
明け渡し時のトラブルの可能性
契約終了時、物件の明け渡しを行い、破損箇所や汚れている箇所がないかの確認を行います。
この際、破損させたのが又貸ししていた第三者だと主張されても貸主は困ってしまいます。また、自由に転貸していた場合、明け渡しを求める相手が誰かわからなくなるというトラブルが起こる可能性があります。
又貸しをした際のリスク
又貸しの禁止は、契約書には記載されていない場合もあり、だからと言って又貸しが許されるわけではありません。
民法では「賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することはできない」とされています。そして、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」では、無断転貸が禁止事項として規定されています。
したがって、貸主に許可なく又貸しをした場合、契約解除の対象となってしまいます。
場合によっては、強制的に契約を解除され、転借者だけではなく契約者も退去することになってしまいます。
貸主からするとこの人（企業）なら、きちんと賃料を払い、物件自体も丁寧に扱ってくれるだろうと信用して貸しているので、当事者間の信頼関係の上に成り立っています。しかし、又貸しをすることによりその信頼関係を喪失してしまいます。
賃貸借契約において、物件の使用者が変わるということは、貸主側からするととても重要なことになります。
賃貸事務所でよくある又貸し
子会社が使用する
グループ会社である子会社に又貸しをする。契約は親会社のままで、社名の表記を変更する。これも又貸しとなります。
代表者が同じでも別の法人になるため貸主の許可がないと契約違反になり、契約解除の対象となります。
事務所のある一部だけを貸す
知り合いの会社に一部だけ貸す場合も又貸しと言い、一部なので「間借り」ということになります。このケースは同居する許可をとる必要があります。
サブリース契約とは
不動産会社などが所有者の物件を借り上げて転貸する契約をサブリース契約と言います。
サブリース契約の場合、不動産会社などが所有者に対して一定の賃料を家賃保証として払います。所有者にとっては空室でも家賃保証されるため、単なる又貸しとは違います。
また、不動産会社と所有者の間で転貸借契約を締結しています。
重要事項説明では、サブリース契約を締結している為、所有者と賃貸人が違うということを説明することになります。
その他の又貸し
レンタルオフィスなども転貸借に近い形になります。
レンタルオフィスとは、業務に必要な椅子や机などを備えたオフィスを、賃貸借契約を結んで事務所を借りるよりも低コストで借りることができる貸事務所のことです。
ビルのワンフロアを運営会社が契約し、部屋を細かく分けていろいろな企業に貸し出します。このような場合、貸主はそういったビジネスとして利用することを了承して契約を結んでいるため、違反とはなりません。
賃貸事務所の同居申請をする場合の手順
基本的には一つの物件に一社しか入居できないものですが、数社が共同で使用する場合は申込前に何社で利用するか貸主に伝えておきましょう。
- 賃貸借契約書はそのままで契約を交わす。
- 代表の１社が契約名義人として契約する
- 契約書とは別に同居申請書を提出する。貸主から同居承諾書を受け取る。
- 申請書には、契約名義会社と同居する会社を記名押印する。同居希望する会社の登記簿謄本、印鑑証明を添付する。
- 貸主の記名押印がされた承諾書を受け取る。
このような手順で同居申請をすることにより、数社共同で使用できます。
まとめ
又貸し、間借りで契約解除されてしまうのは、あくまで貸主に許可なく無断で行っていた場合です。しっかり承諾を得ていれば、考えられるトラブルも回避できます。
間借りの場合は、以上のように同居申請の手順を得て契約を進めましょう。
現実的に承諾を得るのは難しいようですが、複数の企業で入居をお考えの場合は参考にしてみて下さい。