自社ビル保有時に発生する税金にはどんなものがある？

オフィスビルにおいて、購入するか賃貸にするかの選択があります。自らの会社の費用でビルを一から建てて保有するか、もしくは中古のビルを購入し保有するそのビルを自社ビルと言います。

会社が軌道に乗り、ある程度の利益が見込めるようになると事業の拡大や多様化などでいろいろな視点から、自社ビル購入を考えている経営者はたくさんいるでしょう。自社ビルを保有することにより、忘れてはいけない「税金」についての基礎知識はしっかり把握しておく必要があります。

今回は、自社ビルを保有するにあたって発生する税金についてお話いたします。

自社ビルを保有するのにかかる税金の全体像

不動産にかかる税金には４種類あります。

①自社ビルを取得した時にかかる税金

不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税

②自社ビルを保有しているとかかる税金

固定資産税、都市計画税

③自社ビルを売却した時にかかる税金

（利益が出た場合のみ譲渡所得として）所得税、印紙税、登録免許税、消費税

④自社ビルを賃貸しているとかかる税金

（不動産所得として）法人所得税、法人住民税、消費税

自社ビルを購入する際に多額の費用がかかりますが、さらに税金もそれなりの金額を見越しておく必要があります。税金を考えずに物件の選定を進めてしまうと、想定以上のお金の流れが生じてしまう場合があり、だからこそしっかり税金の知識を理解しておきましょう。

上記に挙げた４種類の税金をそれぞれ詳しくご説明いたします。

自社ビルを取得した時にかかる税金

不動産取得税・・不動産を取得した時にかかる税金です。なお、相続や法人の合併により不動産を取得した場合はかかりません。

印紙税・・一定の文書を作成した場合に課される税金で、契約者等に印紙を貼り、消印することにより納税します。印紙が貼られていない場合や、消印がない場合は過怠税が課せられますが、契約自体は有効です。

登録免許税・・自社ビルの権利を第三者に主張するために、必要な登記をする際にかかる税金です。所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがあります。

不動産登記の 種類	内容
所有権保存登記	新築建物を購入時などに必要な、所有権を最初に登録するための登記
所有権移転登記	不動産を売買したり、不動産の相続などで所有権が移転した時にする登記
抵当権設定登記	抵当権を設定した時にする登記

所有権登記の手続きは、一般的には司法書士に依頼しますので、別途司法書士報酬がかかりますのでご確認ください。

消費税・・商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。自社ビルの購入は主に土地と建物にわけられます。原則、土地の売買には消費税はかかりません。また、建物を個人から購入する場合には非課税になることがあります。

消費税がかかる取引には、建物の譲渡・貸付け（居住用以外）、不動産の仲介手数料、司法書士への報酬などがあります。

消費税がかからない取引には、土地の譲渡・貸付け、居住用賃貸物件の貸付け（1カ月以上）などがあります。

自社ビルを保有しているとかかる税金

固定資産税・・不動産を保有している人にかかる税金です。毎年１月１日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている個人・法人に対して課税されます。売買があった場合は、一般的に売主と買主で負担割合を所有期間で按分し清算します。

固定資産税の計算式・・固定資産税＝課税標準×1.4％

(固定資産税評価額を課税標準とします。標準税率は1.4％です。税率は市町村で決められます)

都市計画税・・都市計画事業等の費用にあてます。そのため、市街化区域内にある土地・建物の所有者に対して課税されます。固定資産税と同様、毎年１月１日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている個人・法人に対して課税されます。

都市計画税の計算式・・都市計画税＝課税標準×0.3％

(固定資産税評価額を課税標準とします。制限税率0.3％の範囲内で市町村が決めることができます)

自社ビルを売却した時にかかる税金

自社ビルを売却、もしくは譲渡した場合、利益が有るか無いかにより変わってきます。

・利益が有る場合・・印紙税、登録免許税、消費税の他に、譲渡所得として所得税がかかります。譲渡所得とは、不動産の購入した金額よりも売却価格の方が高かった場合、利益に対して課税される税金です。

譲渡所得の計算式・・譲渡所得＝収入金額－(購入費＋譲渡費用)

税率・・

☆短期譲渡所得・・39％(所得税30％、住民税9％)

☆長期譲渡所得・・20％(所得税15％、住民税5％)

※所得税には別途復興特別所得税が加算されます。

※譲渡した年の1月１日にさかのぼった日が所有期間５年以下の場合は短期譲渡所得になり、５年以上の場合は長期譲渡所得で計算します。

・利益がない場合・・譲渡所得税は課税されません。しかし、印紙代、登録免許税、消費税はかかります。

自社ビルを賃貸しているとかかる税金

自社ビルを賃貸しているとかかる税金は、法人所得税(不動産所得として)、法人住民税があります。また、事業用不動産からの家賃収入には消費税がかかります。この他に、黒字の場合のみ法人事業税が課税されます。

法人事業税の計算式・・所得×法人事業税率

まとめ

上記のように自社ビルを購入する際、多額の費用がかかる上に、不動産にかかる税金がいろいろあります。これから自社ビルを検討する際には、直接的な費用だけではなく税金についての基礎知識をしっかり確認し、税理士等の専門家と相談して進めて行くことをお勧めいたします。