テナント契約時の定期借家契約におけるメリット・デメリットとは？
テナント契約は、大きくわけて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
一般的な契約が普通借家契約といわれ、建物のオーナーに正当な理由がない限り、賃貸借契約は自動的に更新されることになります。その一方、定期借家契約とは、期間を確定させて、その期間で契約が終了となります。更新がないため、契約期間が終了したら退去しなければなりません。再度利用したい場合は、オーナーと借主が合意をすれば再契約を交わします。
定期借家契約になるのは次のようなケースが多いです。
- オーナーが定期借家契約で統一している
- 老朽化などで、今後取り壊す予定がある
- 与信上や業務上の問題で、最初は定期借家契約を交わし、問題がなければ再契約を行い普通借家契約に戻す
- 大型の高グレード物件
今回は、テナント契約におけるオーナー側の立場で定期借家契約のメリット・デメリット、また契約時の注意点も一緒にご紹介いたします。
定期借家契約の趣旨
定期借家契約は普通借家契約とは違い、オーナー側の正当事由に関係なく契約を終了させることができます。
ところが、普通借家契約の場合、一度貸したら余程の事がない限り貸したものを簡単には返してもらえない、つまり更新されてしまいます。マナーの良い借主であれば問題ないのですが、そうではない借主の場合、明け渡しを認めてもらえにくく、仮に法的な要件を満たしたとしても、時間と労力、また金銭面でもかなりの負担がかかってしまうのが現状です。
さらに、建て替えを計画していても、普通借家契約の入居者がいる場合、立退料がかかるケースが多くなります。
そのような借主保護が強い普通借家契約の使い勝手の悪さを解消した、確実に明け渡しを求めることが可能な「定期借家契約」ができたわけです。
定期借家契約ができた趣旨とは、優良な入居者の割合を高め、住環境が良い状態で維持されることなどがあげられます。
マナーが悪い入居者は再契約をしない事ができるので、再契約できる条件を伝えておくことにより借主がマナーを守ってくれれば入居中の管理もしやすくなることが期待でき、それにより、物件の価値も上がり、賃料下落も抑えることが可能です。
このような、定期借家契約の趣旨に近い使い方として、新規物件や、大手の大規模物件ではきちんとした賃料設定で募集していることが多いようです。
また、商業施設では常に勢いのあるテナントに入ってもらうために入れ替えしやすいように定期借家契約を採用している場合も多くなります。
定期借家契約のメリット
- 確実に明け渡しを求めることができる
- 優良入居者の割合が増え、住環境が良くなる
- 物件の価値を維持できる
定期借家契約のデメリット
- 賃料設定が安くなる場合がある
- 法的要件を完全に満たしてないと普通借家契約とみなされてしまう
- 契約期間が短いため、倦厭されやすい
定期借家契約の法的要件
定期借家契約には様々な法的要件があります。契約の法的要件を満たされていない契約書の場合、定期借家契約としての効力がなくなってしまい、普通借家契約にみなされてしまいます。
法的要件には次のようなことがあります。
- 契約締結時に、必ず公正証書もしくは書面で契約を締結する
- 契約書には更新がなく、期間満了で契約終了する文言を入れておく
- オーナーは借主に対して事前に定期借家契約である旨の説明を書面で行う
- 契約期間が１年以上の定期借家契約の場合、オーナーは期間満了の１年前から６カ月前までの間に、借主に対して期間満了により賃貸借契約が終了する旨の通知をする
これらの法的要件を満たしていないと、定期借家契約であることを借主に主張できず、普通借家契約とみなされ、期間が満了しても契約が終了せず、基本的には更新されてしまうことになってしまう可能性がありますので注意が必要です。
まとめ
普通借家契約と定期借家契約には様々な異なる点があります。その中でも定期借家契約は貸主と借主両方にいろいろなメリットがあり、最近ではテナント物件や大手不動産会社などで広く使われています。
しかし、定期借家契約の法的要件を満たしていないと普通借家契約とみなされる可能性もあり、その場合の損害は大きくなるため、要件はしっかり確認することがとても大切になります。
また、テナントとして賃貸借契約を締結する際には、状況に合った契約を締結するべきであると考えられます。そして、契約内容などによって結論が変わってくることもありますのでご自身でやられる場合や、不動産会社に管理を任せている場合も、定期借家契約の法的要件や運用方法がしっかりできているか事前に確認し、専門家に相談することをお勧めいたします。