賃貸オフィスにおける”適正な賃料設定”とは？！

ビルのオーナー様にとって大きな収入源とはやはり賃料収入となります。

しかし賃料設定は高くすれば良いということではなく、安すぎれば賃貸経営の効率が下がってしまいます。

賃料設定は市場価格に合わなければ、なかなか借り手が付かず入居してもらえない可能性が高くなり、今入居している方も不満が大きければ退去してしまう可能性もでてきてしまいます。

どのオーナー様にとっても、長期的に借りてくれることが強い願いになっていると思います。

では、入居者がスムーズに決まる適切な賃料設定とはどのように決めれば良いのでしょうか？

収支計算をする

適切な賃料設定とは、絶対条件としてオーナー様の経営が安定し、年収が確保できることが必要です。

ローン返済額などの諸経費を計算し、利回りや希望額から適切な家賃を計算してみましょう。

また、賃貸経営の収支をシミュレーションし、相場に合った家賃を設定しましょう。

競合物件との比較

入居者にとって得かどうかは競合物件との比較によって決まります。近隣で競合となる物件はしっかり確認しておきましょう。

オーナー様の希望価格よりも安い賃貸料で同等の物件があれば、入居者はそちらを選ぶ可能性が高くなります。

物件の築年数、広さ、設備、駅までの距離、立地環境などをもとに競合物件と比較検討してみましょう。

賃料を決める環境の要素

• 最寄り駅からの距離
• 駅前のにぎやかさ、人通り、雰囲気
• 周辺の飲食店舗
• 周辺環境
• 地位

賃料を決める物件自体の要素

• 築年数
• 面積
• 貸室形状
• トイレ（男女別か、兼用か）
• 設備
• 耐震性
• リニューアルの有無
• セットアップオフィスか否か（セットアップオフィスの記事はこちらから）

これらは競合物件と比較されやすいポイントです。

特別な条件設定

特別な条件設定により、空室を早期に埋める施策もあります。

入居テナントの移転初期費用を下げられるように、敷金または保証金や礼金の金額を下げる。

フリーレント（賃貸料を一定期間無料にする）なども考えられます。

賃貸オフィス選びに重要視されるポイント

賃貸オフィス選びに重要視される条件は案件により異なりますが、耐震性は当たり前の条件となっているようです。

また、『エリア』『広さ』『賃料』の3大条件が重要視されています。

実際に選定されたオフィスは、利便性、清潔さ、明るさ、快適性など感性的なイメージが最終的なオフィス選びの決め手となるようです。

また、オフィスの移転理由としては、オフィスの拡張、コスト削減、新規開設などがあげられます。

セットアップオフィスにして賃料を水準をキープする

ここ数年、セットアップオフィスが増えています。

セットアップオフィスとは、貸主側で内装の一部を設えて貸し出す方法です。内装は、「受付」「会議室」の間仕切りを設置することが一般的です。中にはリフレッシュエリアや、各部屋の什器を取り揃えて貸し出すケースもあります。内装費用を賃料に上乗せして募集するケースもあれば、賃料を上げずにセットアップオフィスにするというケースもあります。

どこまで内装工事をするかは、セットアップオフィスにした際の想定賃料や、競合物件の引き合い状況を見ながら判断するのが良いと思います。初期費用を抑えるために、レンタル什器を検討するのもおすすめです。

まとめ

適切な賃料設定とは、入居者からは総合評価として安く、オーナー様からは入居者に選んでもらえる範囲でできる限り高くということになります。また、設定のする際は、競合物件の相場と利回りの両面から検討することが重要です。

賃貸料は、最終的にオーナー様が決定するしかありませんが、多くのノウハウや経験がある不動産会社に相談しながら進めることがおすすめです。

また、オーナー様にとっては、自らのビルや店舗の利便性や快適性などの向上に努めることや、テナント候補企業のオフィス選択行動を早く見極めることでリーシング強化のヒントとなると思われます。