オフィスの「賃貸借契約の種類」を徹底解説！普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い

新しいオフィスを借りることは、企業の成長や業務効率の向上を図るための重要なステップです。しかし、オフィスの賃貸借契約にはさまざまな種類があり、それぞれの契約には特徴や条件があります。

この記事では、特に初めてオフィスを借りる方に向けて、賃貸借契約の種類（普通建物賃貸借契約、定期建物賃貸借契約）について詳しく説明します。

どのような物件がその契約になるのか、契約の目的、貸主と借主のメリット・デメリット、賃貸借の期間、契約の成立、契約の締結方法、解約・中途解約、賃料改定による増減、契約の更新、契約満了時の対応、再契約など、細かく解説します。

オフィスを借りる際に知っておくべき「賃貸借契約の種類」

新しいオフィスを借りる際には、企業としての成長や業務効率の向上を図るために慎重な計画と準備が必要です。その中でも特に重要なのが、賃貸借契約の内容を理解し、適切な契約を結ぶことです。賃貸借契約は、オフィスを借りる際の基本的な取り決めを明文化したものであり、借主（テナント）と貸主（オーナー）との間で結ばれる法的な契約書です。この契約書には、賃料、契約期間、解約条件、敷金・保証金、その他の重要な条項が詳細に記載されています。

賃貸借契約は、オフィス利用に関する権利と義務を明確にし、借主（テナント）と貸主（オーナー）の双方が安心して取引を進めるための基盤となります。この契約を適切に理解し、締結することで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。また、契約内容によっては、企業の財務状況や業務運営にも大きな影響を与えるため、慎重な検討が必要です。

オフィスを賃借する場合、賃貸借契約の種類は大きく分けて以下の2つがあります。

賃貸借契約には、法律や規制が関わってきます。例えば、借地借家法などがあり、これらの法律を理解することが、適切な契約を結ぶために不可欠です。特に、中途解約や賃料の増減額、更新時の対応など、契約に関わる法的事項を事前に把握しておくことが重要です。

初めてオフィスを借りる場合や、契約内容に不安がある場合は、不動産の専門家や法律の専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、契約内容の理解を深め、適切な判断を下すことができます。

新しいオフィスの賃貸借契約は、企業の将来に大きな影響を与える重要なステップです。このセクションでは、賃貸借契約の基本的な理解と、契約前の準備、注意点について概説しました。次に、具体的な契約の種類や各契約の特徴について詳しく見ていきます。

1. 普通建物賃貸借契約

定義と特徴

「普通建物賃貸借契約」は、契約期間が設定されていますが、期間満了後も継続して借りることができる契約です。契約期間が満了すると、自動的に更新されるか、貸主（オーナー）と借主（テナント）の合意により更新手続きが行われます。この契約形態は、長期間にわたりオフィスを利用したい場合に適しています。

通常、普通借家契約を締結する場合は、契約内容を明確にするために書面で契約を行います。この契約では、基本的に借主が退去を希望するまで借り続けることができます。2000年3月1日以降、契約期間が20年に制限されていた規定が撤廃され、現在は特に理由がなければ20年、30年と長期間利用し続けることが可能です。契約期間内に退去を希望する場合でも、借主の都合で解約を申し入れることができるため、定期借家契約と比較して借主に有利な契約形態として認識されています。貸主から解約を求める場合には、「正当事由」が必要とされます。

普通借家契約の物件がベターですが、条件によっては定期借家契約でもメリットがある場合があります。検討しているオフィスが定期借家契約だった場合でも、あきらめずによく考えてから決断することが重要です。契約は双方の合意の下で締結されるものであり、話し合いによって柔軟な対応が可能です。各ケースに応じた最適な選択を心がけましょう。

新しいオフィスを探す際には、立地条件や機能性も重要ですが、どのような契約形態を結ぶかも十分に確認する必要があります。自社の移転の目的や、移転先にどれくらいの期間入居する予定なのか、事前にオフィス移転に関するニーズを整理しておきましょう。

貸主、借主のメリット・デメリット

貸主のメリット・デメリット

借主のメリット・デメリット

契約期間

契約期間は1年間以上とする必要があります。1年間未満に設定した場合、”期間の定めがない契約”と見なされます。普通借家契約では、契約期間を2年間とし、自動更新とすることが一般的です。この場合、更新料や事務手数料などの費用が発生することがあります。

普通借家契約の期間は通常2年から5年程度ですが、契約内容によって異なることがあります。長期間の利用を前提とする場合には、5年以上の契約も可能です。

契約の成立と締結方法

契約が成立するまでの流れは以下の通りです。

契約期間を明確に定めた上で、書面により契約を行うことが必要です。

中途解約と契約満了時の対応

普通借家契約では、契約期間中の中途解約の条文が定められています。「3ヵ月前までに通知する」もしくは「6ヵ月前までに通知する」というように解約予告期間が設定されています。途中解約を申し出る場合は、「解約通知書」を書面で提出する必要があります。また、「解約通知書を提出したものの、やはり撤回したい」という場合は、貸主の承諾が必要となります。

中途解約する場合、注意点があります。賃貸条件にフリーレント期間が設定されている場合などは、当初の契約期間内に解約すると、違約金が発生するケースがあります。詳しくは賃貸借契約書の特約条項等に記載されていますので確認しましょう。

貸主からの解約も契約上は可能ですが、賃借人保護の観点から、貸主からの解約には正当事由が必要とされています。

賃料の増減額

普通借家契約においては、契約期間中に賃料の増減が発生することがあります。契約書に賃料改定条項が含まれている場合には、一定の条件下で賃料が変更されることがあります。賃料改定条項には、賃料改定の条件や方法が明記されている必要があります。

契約の更新と満了時の対応

普通借家契約は、契約期間が満了しても自動的に更新される場合があります。契約期間終了時には、借主（テナント）は再契約の意思を確認し、貸主（オーナー）と合意の上で再契約を行うことができます。再契約を希望する場合は、契約期間終了の数ヶ月前に貸主（オーナー）に相談することが推奨されます。

2. 定期建物賃貸借契約

定義と特徴

「定期建物賃貸借契約」は、契約期間が定められており、期間が満了すると契約が終了するタイプの契約です。この契約は、契約期間の終了を前提としているため、契約期間が終了した場合には更新されることはありません。継続するためには新たな条件で再契約を締結する必要があります。貸主（オーナー）と借主（テナント）の双方が契約期間の終了を明確に認識しているため、双方にとって計画的な利用が可能です。

定期借家契約は自動更新されないために、契約期間が過ぎれば借主は物件を明け渡す必要があります。ですから、例えば物件の改装工事や建て替えなどを行う予定がある場合、定期借家契約であれば、そうした工事の予定を立てやすく、老朽化対策も貸主側のタイミングで行うことが可能です。また、悪質な入居者だった場合にも、退去の日程が定められていることは貸主側にとっては安心材料の一つといえるでしょう。

こうした理由から、基本的には貸主が有利となる契約形態であり、借主としてはデメリットととらえる方もあるかもしれません。しかし、定期借家契約を利用して、契約時に家賃の交渉を行い、家賃の値下げを実現できる可能性もあります。取り壊しがすでに決まっている物件の場合は特に、安い賃料での交渉が成功する確率も高くなるでしょう。

どのような物件が対象になるのか

定期建物賃貸借契約は、主に以下のような物件に適用されます。

• 大手デベロッパーの募集物件
• 一時的なプロジェクトオフィス
• 特定の契約期間内に再開発が予定されている物件。これらの物件は、貸主（オーナー）が将来的な計画を持っている場合に利用されることが多く、契約期間が終了する時点での退去が前提とされています。

契約の目的

定期建物賃貸借契約の目的は、貸主（オーナー）と借主（テナント）が明確な契約期間内での使用を前提としていることです。これにより、貸主（オーナー）は将来的な計画を立てやすくなり、借主も特定の期間内での利用を計画的に行うことができます。

貸主、借主のメリット・デメリット

貸主のメリット・デメリット

借主のメリット・デメリット

契約期間

定期建物賃貸借契約の期間は、一般的には1年から5年程度ですが、契約内容によって異なることがあります。短期間のプロジェクトや一時的な利用を目的とする場合、1年未満の契約も可能です。

契約期間が終了した時点で、契約は確定的に終了します。ただし、双方が合意すれば再契約を結ぶことが一般的です。契約期間は双方の合意により自由に設定でき、1年未満でも問題ありません。

契約の成立と締結方法

契約が成立するまでの流れは以下の通りです。

契約期間を定めたうえで、書面により契約することが必要です。また、貸主が契約書とは別にあらかじめ書面にて、契約が更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明をする必要があります。事前説明を怠った場合、定期借家の効力はなく、普通借家契約となります。

解約・中途解約

定期建物賃貸借契約では、原則として契約期間中の中途解約は認められていません。ただし、特別な事情がある場合には、貸主（オーナー）と借主（テナント）の合意により中途解約が認められることがあります。中途解約を希望する場合は、できるだけ早めに貸主（オーナー）に相談することが重要です。

賃料の増減額

定期建物賃貸借契約においては、契約期間中の賃料の増減は基本的にはありません。ただし、契約書に賃料改定条項が含まれている場合には、一定の条件下で賃料が変更されることがあります。賃料改定条項には、賃料改定の条件や方法が明記されている必要があります。

契約の更新と満了時の対応

定期建物賃貸借契約は、契約期間が満了すると自動的に終了します。そのため、契約期間終了時には、物件の明け渡しが必要です。ただし、双方の合意により再契約が行われることもあります。再契約を希望する場合は、契約期間終了の数ヶ月前に貸主（オーナー）に相談することが推奨されます。

「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の違いをわかりやすく

新しいオフィスを借りる際には、契約形態の違いを理解することが非常に重要です。

主に「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の2つの契約形態が存在しますが、それぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。

以下では、これらの契約形態の違いをわかりやすく比較表にまとめました。契約を結ぶ前に、自社のニーズに最適な契約形態を選択するための参考にしてください。

	普通建物賃貸借契約	定期建物賃貸借契約
賃借の目的	居住用と事業用のどちらでも利用可能。	居住用と事業用のどちらでも利用可能。ただし、居住用の場合は中途解約が認められることがあります（借地借家法38条7項）。
賃借の期間	制限はありません。ただし、1年未満の契約は期間の定めがない契約と見なされます（借地借家法29条1項）。	制限はありません。1年未満の契約も有効です。
契約の成立	口頭での契約も有効です（諾成契約）。	公正証書などの書面による契約が必要です（借地借家法38条1項）。また、書面を交付しての説明も必要です（借地借家法38条3項）。
契約の更新	更新可能。貸主に正当な理由がない限り、更新を拒否できません（借地借家法28条）。	更新はできません。
賃料の増減額	賃料の増減が可能です（借地借家法32条）。ただし、特約で減額請求権を排除することはできません（最判平成15年10月21日、最判平成16年6月29日）。	賃料の増減が可能です（借地借家法32条）。ただし、特約がある場合はその特約に従います（借地借家法38条9項）。
賃貸人による 期間満了前の通知	期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしない場合、自動的に同じ条件で契約が更新されます（借地借家法26条1項）。	契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までに契約終了の通知が必要です。通知がない場合、契約終了を主張できません（借地借家法38条6項）。
解約・中途解約	①期間の定めがない場合、貸主からの解約は6か月前の通知と正当な理由が必要です（借地借家法27条、28条）。借主からの解約は3ヶ月前の通知で可能です（民法617条1項2号）。その他の場合は特約に従います。<br>②期間の定めがある場合、原則中途解約は認められませんが、特約に従います。ただし、貸主からの解約には正当な理由が必要です。	貸主からの解約は原則としてできません。借主からの解約は、借地借家法38条7項の条件を満たした場合に可能です。それ以外の場合は特約に従います。ただし、貸主からの解約には正当な理由が必要です。
再契約	可能です。	可能です。更新ができないため再契約が必要です。

賃貸借契約の共通ポイント

契約締結時の注意点

賃貸借契約を締結する際には、以下の点に注意することが重要です：

• 契約書の内容を十分に確認する
• 不明点や疑問点があれば、貸主や不動産業者に確認する
• 契約期間、賃料、解約条件など、重要な条項を明確にする
• 保証金や敷金の取り扱いについて確認する

トラブルを避けるためのアドバイス

契約前後のコミュニケーションと書面での記録を徹底することで、トラブルを避けることができます。以下のアドバイスを参考にしてください：

• 契約内容や条件について、書面での確認を行う
• 口頭での合意事項も、書面での確認を求める
• 定期的なコミュニケーションを図り、問題が発生した際には迅速に対応する

契約違反時の対応

契約違反が発生した場合には、法的手続きとその準備が必要です。以下のステップを参考にしてください：

• 契約違反の内容を明確にする
• 違反内容について、書面での通知を行う
• 法的手続きが必要な場合には、専門家に相談する
• 必要な証拠や書類を準備し、法的手続きを進める

ケーススタディ

オフィスを借りる際に選択する契約形態は、企業の運営戦略や経済的な健全性に大きな影響を与えます。ここでは、具体的なサンプル事例を通じて、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いを理解し、それぞれの契約形態がビジネスの状況にどのように影響するかを考察します。

これらの事例は実際の企業のものではなく、教育的な目的で作成されたサンプルですが、契約を結ぶ際の決定要因やトラブルの回避方法を理解するための有効なツールとなります。契約形態ごとの特徴、メリット、デメリットを具体的な状況に即して検討し、自社のニーズに最適な選択を行うための参考にしてください。

成功例 イメージ

具体的な成功例とそのポイントを紹介します。成功事例を参考にすることで、自分のケースに応じた最適な選択ができるようになります。

まとめ

各契約の選び方と総合的なアドバイスをまとめます。初めてオフィスを借りる方への最終的な推奨事項を以下に示します。

• 定期建物賃貸借契約と普通借家契約の違いを理解しましょう
• 契約締結時には、契約書の内容を十分に確認し、不明点や疑問点を解消する
• 契約期間中のトラブルを避けるために、定期的なコミュニケーションと書面での記録を徹底する

以上が、新しいオフィスを借りる際の契約の種類についての詳細な説明です。この情報を参考にして、自分に最適なオフィス賃貸契約を選び、成功したオフィス移転を実現してください。