福田勇人 賃貸オフィス市場では、空室をセットアップオフィスにして募集する事例が増えています。
今回は、セットアップオフィスが急速に拡がっている背景について考えてみたいと思います。
セットアップオフィスとは
セットアップオフィスは、貸主側にて一部の内装や什器を設えて貸し出す方法です。貸主側で費用負担が発生しますが、入居企業は内装工事費用や手間が削減できるため人気が高まっています。
背景：空室対策としてセットアップオフィスを選択
空室率が上昇し、募集物件が増えてくると、周辺で競合する物件が増えてきます。検討しているテナント企業の数は多くありませんので、争奪戦となることがあります。
その場合、テナントを誘致するために有効な手段は何でしょうか。
よくある手段としては以下の２つではないでしょうか。
- 賃料を下げる
- フリーレントを付ける
賃貸ビルを運営されているとご理解頂けるかと思いますが、賃料を下げるとなかなか上げるのが難しいですよね。過去２０年程の賃料相場を見ても、賃料改定で既存テナントの賃料を値上げできた場面というのは数回程度かと思います。
上げることが難しい中、”可能な限り賃料単価は下げたくない”というのがオーナー様の本音ではないでしょうか。
そこで、新たな選択肢として注目されているのが【セットアップオフィス】です。
セットアップオフィスは、賃料単価を下げずに、テナントを誘致することができます。将来的に売却を検討されている場合にもおすすめです。
セットアップオフィスがテナントに選ばれる理由
賃料が高くてもセットアップオフィスを選ぶのは、どのような理由があるのでしょうか。
当社のお客様の事例をもとにご紹介いたします。
- 内装工事の費用を抑えたい。
- 内装工事に関する打合せの手間を省きたい。
- おしゃれなオフィスにしたいが、デザインを考える自信が無い。
- 早急に引越したい。
- 内装や什器を資産として持たず、月額賃料として支払っていきたい。
当初は”居抜きオフィス”を検討していた企業が、希望条件にあう物件が無く、セットアップオフィスで決めたという事例もありました。
セットアップオフィスの事例をご紹介
セットアップオフィスの事例をご紹介します。いずれもプロの設計事務所がデザインしたオフィスです。エントランスや会議室などを作りこむ事例が多く、什器の有無は物件により異なります。
貸主には、具体的にどのようなメリットがあるか
メリットはいくつか考えられますが、主なメリットは以下ではないでしょうか。
- 競合物件との差別化が図れるため、早期契約が期待できる。
- 通常の賃貸オフィスよりも高い賃料水準で貸せる。
- 賃料を下げなければ、他入居テナントからの賃料交渉も回避できる。
- テナントが退去しても、居抜きとして後継テナントを募集できる。
セットアップオフィスにかかるコストを抑えるには？
大手の設計事務所に依頼して、おしゃれなセットアップオフィスを作ると、当然費用は高くなります。
最近では、パースを作成し「テナントが決まったらこのような内装のセットアップオフィスを作ります」という募集をするケースもあります。
”内装費用をかけてセットアップオフィスを作ったがテナントが決まらない”というリスクを抑える場合には有効ですね。ただ、「早急に移転したい」というニーズの案件は取りこぼしてしまうかもしれません。
最近のおすすめは、什器をレンタルする方法です。レンタル期間は数ヶ月間でも可能ですので、テナント募集の期間だけレンタルすることも可能です。入居テナントが什器を持ち込む場合はレンタル什器を返却すれば済みます。入居テナントが什器をそのまま使いたい場合は、レンタル契約をテナントに切り替えればOKです。
コストを抑えてセットアップオフィスを作るご相談も承っております。