オフィスの原状回復の範囲はどこまで？通常損耗や経年劣化は対象になる？

オフィス移転や退去を検討している企業にとって、原状回復は避けて通れない重要な課題です。オフィスを借りたときの状態に戻す「原状回復」は、退去時に貸主との間でトラブルになることも多く、その範囲や内容を正確に理解しておくことが求められます。

本記事では、原状回復の基本的な概念から、オフィスと住宅の原状回復範囲の違い、通常損耗や経年劣化の取り扱いについて詳しく解説します。移転を円滑に進めるためのポイントをしっかり把握しましょう。

オフィスの原状回復とは？

オフィスの原状回復とは、借りた物件を退去する際に、入居時の状態に戻すことを指します。

この作業は、契約終了時までに借主が負う義務であり、具体的には、壁や床、天井などの内装を元通りにし、追加で設置した設備や造作物を撤去することなどが含まれます。

原状といわれて皆さんはどのようなイメージを持つでしょうか？例えば店舗だと、コンクリート打ちっぱなしと呼ばれる（＝スケルトン）状態で入居時に引き渡されることが多いのですが、この場合はそのスケルトン状態が原則、“原状”となります。

一方、オフィスの場合は入居時にスケルトンで引渡しを受ける物件はほとんどありません。壁紙が貼られ、床にはカーペットが敷いてあるといった状態で引渡しを受けることが多いです。よって、この場合はその床・壁紙・天井などが揃っている状態が原則、“原状”となります。

賃貸借契約書には、退去する時にはどのような状態で明け渡すのかなど、具体的な原状回復の範囲や内容が記載されていることが多く、契約時にこれをしっかり確認しておくことが重要です。また、原状回復の範囲や義務は物件ごとに異なるため、事前に詳細を確認し、必要な準備を進めることが求められます。

オフィスの原状回復における具体的な範囲・項目

オフィスの原状回復工事には様々な項目が含まれますが、主なものには床、壁、天井の修復や空調、防災設備の点検、電気配線、電話回線の調整、セキュリティシステムのチェック、案内板や看板の撤去などがあります。

原状回復の対象範囲は広範囲にわたり、具体的には以下のような項目が含まれます。物件によって、原状回復しなければならない箇所は異なりますので、一例としてご覧ください。

オフィスに持ち込んだ家具や備品の撤去

オフィス退去時には、入居者が持ち込んだ全ての家具や備品を撤去する必要があります。これには、デスク、椅子、キャビネット、パソコン、プリンターなどすべてが含まれます。これらのアイテムは次のオフィスに持ち込むか、売却、廃棄を考慮する必要があります。適切に処分することで、スムーズな原状回復が可能になります。

パーテーションや造作物の撤去

オフィスを区切るために設置されたパーテーション（間仕切り壁）やその他の造作物も、原状回復の際には撤去が必要です。入居時に設置した間仕切りや棚なども対象となり、元の状態に戻さなければなりません。これには解体作業が含まれ、大きな工事音が発生するため、工事日程についてはビル管理会社と調整が必要です。

電気設備や配線の撤去

オフィスの場合、入居時に分電盤から各デスクへ配線を行っていますが、退去時にはこれらの配線を撤去する必要があります。撤去しないと、古い配線が残り、配管の容量を圧迫することになります。きちんと配線を取り除いておきましょう。

また、入居後に整備した電気設備や電話、LAN配線も撤去が必要です。オフィス内に設置した照明器具や追加の電気配線を元の状態に戻すことが求められます。自分で導入したOAフロアも撤去しなければなりません。これらの作業は専門業者に依頼することが多いため、事前に工事区分を確認しておくことが重要です。

壁紙や床の張り替え

原状回復には、壁紙や床材の張り替えも含まれます。壁紙が汚れている場合やカーペットが傷んでいる場合は、新しいものに交換します。入居時に床材や壁紙、塗装を変更した場合は、すべて入居時の状態に戻す必要があります。特にタイルカーペットやクロスの全面張り替えが求められることが多いです。

タイルカーペットは通常、全面張り替えが一般的で、指定された品番か同グレードの商品を使用します。壁紙も品番が欠番になることが多いため、同グレードの商品で張り替えることが多いです。

クリーニング

オフィスの原状回復には、クリーニングが含まれます。窓やサッシ、ブラインド、照明器具、トイレ、給湯室などの汚れをすべてきれいにします。これにより、次の入居者が快適に利用できる環境が整います。専門のクリーニング業者に依頼すると、効率的で徹底的な清掃が可能です。

一般的には、電灯、トイレ、給湯室、ブラインドなどのクリーニングを行います。ブラインドは使用状態や入居年数によっては交換が必要になることもあります。

看板や標識の撤去

オフィスの外部に取り付けた看板や標識も撤去対象となります。これには、ネオンサインや企業ロゴの表示などが含まれます。撤去後は、元の状態に戻すための補修作業も必要になることがあります。看板の取り外しには専門的な知識と技術が求められるため、専門業者に依頼するのが一般的です。

産業廃棄物の処理

原状回復工事によって発生する廃棄物は、適切に処理しなければなりません。軽量鉄骨やタイルカーペット、ガラス、瓦礫などが産業廃棄物に該当し、これらは専門の処理業者が法令に従って処分します。産業廃棄物処理後には、適切に処理が行われたことを証明するマニフェストが発行されます。

その他

その他にも「OAフロアの不陸調整」が必要になることもあります。長期間入居しているとOAフロアががたつくことがあります。引っ越し時にも影響が出るため、不陸調整は原状回復の一環として行われることが一般的です。

また「エアコン・空調設備の清掃または交換」も必要になる場合があります。

通常損耗・経年劣化は原状回復の対象になる？

一般的に、住宅の場合、通常損耗や経年劣化については原状回復をしなくても良いことがほとんどです。しかし、オフィスでは通常損耗・経年劣化も含めてすべてを元通りに原状回復をしなければならない場合が非常に多いです。

民法における原状回復義務について

賃貸物件に原状回復義務について、民法第621条では以下のように定められています。

（賃借人の原状回復義務）

第621条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法第621条（2020年4月施行）

つまり、賃借人は通常の使用や経年変化による損耗については原状回復の義務を負わなくてもいいという内容です。ただし、これらの損傷が賃借人の故意や過失によるものでない場合に限ります。

では、なぜオフィスでは通常損耗・経年劣化を含むすべてにおいて原状回復をしなければならない場合が多いのでしょうか？

それは、賃貸借契約書にそのように記載されているからです。民法では原状回復の義務について定められていますが、これは任意規定であるため、実際の契約内容は賃貸借契約書に基づきます。オフィスの賃貸借契約書には、通常損耗や経年劣化も含めてすべてを元の状態に戻すように定められていることがほとんどです。

例えば「使用期間の如何を問わず、床・壁・天井全面張り替えを含めて原状に復し‥」のような内容が記載されていることが多いです。そのため、賃貸オフィス物件では、賃貸借契約書に則って、通常損耗や経年劣化も原状回復の対象となる場合が多いのです。

原状回復工事にかかる費用の目安

原状回復工事にかかる費用は、オフィスの規模や内装の複雑さ、工事の範囲によって大きく異なります。一般的な目安としてご覧ください。

小規模オフィス	3万円～4万円/坪
中規模～大規模オフィス	5万円~10万円/坪

オフィスの原状回復工事は、通常損耗や経年劣化にかかわらず、床・壁・天井などすべてを張り替える必要がある物件が多いため、住宅の原状回復工事と比較すると高額になることが多いです。

さらに、原状回復工事は貸主側の指定業者で施工しなければならないケースが多いです。大手のデベロッパーではほとんどのケースで指定業者となります。これは貸主側が、信頼のおける業者に依頼することで修繕漏れを防ぎ、追加工事を避けたいと考えるためです。

しかし、指定業者しか使えない場合、業者が見積もりを高く提示することが多く、他の業者に相見積もりをとることができても、実際にその業者に依頼できるかどうかは物件によって異なります。多くの場合、指定業者以外の業者を使うことは難しいです。

原状回復工事費用を削減するには？

では、どうすれば原状回復工事の費用を減額できるのでしょうか？

おすすめの方法は、原状回復コンサルタントに減額交渉を依頼することです。コンサルタントは成功報酬で活動するため、相談自体は無料です。

当社では、提携する弁護士事務所をご紹介することができます。この際、当社は原状回復コンサルティング費用をいただかず、直接弁護士に依頼する形になります。原状回復工事の費用を抑えたいと考えている方は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

オフィスの原状回復は、住宅の原状回復と異なり、通常損耗や経年劣化も含めて行う必要があります。これは、賃貸借契約書に通常損耗や経年劣化も含めて原状回復するよう記載されているためです。

また、原状回復工事は貸主側の指定業者で施工されることが多く、信頼性の高い業者に依頼することで修繕漏れを防ぎ、追加工事を避ける目的があります。ただし、指定業者以外に依頼することが難しいため、見積もりが高額になる場合もあります。費用を抑えるためには、原状回復コンサルタントに相談し、専門的な減額交渉を依頼することが有効です。

オフィスの移転や退去に関するお悩みやご相談は、当社にお任せください。また、提携する弁護士事務所をご紹介し、原状回復工事の費用削減もサポートいたします。弁護士に依頼する場合、当社へのお支払いは発生しません。その他、ご相談やお見積もりは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。