自社ビルを賃貸オフィスにするポイント

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自社ビルを賃貸オフィスにするポイント

 

東京エリアの賃貸オフィスの空室率は2%前後とオフィスの需給は逼迫しており、平均賃料も上昇が続いています。また今後の求人倍率をみても企業の採用意欲は強く、オフィス需要が過多な状況が続きそうです。

自社ビルを所有しているが、築年数が経っている、立地条件が良くない、大規模改修には費用がかかるなどの理由で、眠っているスペースはございませんか。

「働き方改革」により新たなワークスタイルに適応した環境が求められるようになり、オフィスの在り方も大きく変わろうとしています。築年数が経ていてもコンセプトを「レトロ」にして古さをアピールしたり、都心部ではなく比較的住宅街に近い郊外などの立地では、混雑などを避け通勤しやすいサテライトオフィスや、築年数が経っていても駅近くであればモバイルワーカーのためのシェアオフィスなど立地によって適したオフィススタイルを考慮してリノベーションしたり、費用をおさえたリノベーションもポイントさえしっかり検証して進めれば可能です。

ここでは自社ビルを賃貸オフィスにリノベーションする際に是非おさえておきたいポイントをご紹介いたします。

 

1.賃料相場を把握する

リノベーションに投資する費用は築年数や物件のコンディションによっても異なりますが、賃料をいくらに設定できるかをベースに考える必要があります。賃料は物件自体だけでなく、競合物件やエリア相場によっても異なり、都心で長期的に高収益が見込める物件なら費用をかけてもよいでしょうし、賃料を高めに設定できない場合は多額の費用をかけることは危険です。

 

2.リノベーションの規模の選択

物件価値の精査や現状分析を行ない、その上で予算に添ってリノベーションのプランを立てることが重要です。

◆物件の現状分析(立地、賃料、設備など)

◆物件コンディション(築年数、既存のものを利用できるか否か)

 

3.コストを圧縮し、テナントニーズにあった物件にリノベーションする

無駄なコストは削減して、できるだけテナントが付きやすい、時代の変化に合わせたプランを立てる必要があります。

◆周辺競合物件の分析、エリアにおけるニーズの調査

◆「物件の強み・弱みの分析」「改善点」「差別化」の洗い出し

◆予算や借入れの上限額と、コストの試算改善点を絞る

高いコストをかけてデザイナーズ仕様に仕上げても、テナントニーズにあっていなければ投資した費用の回収が難しくなります。

ビルの特性・構造・部屋の形を活かし、最低限の工事で魅力的なオフィス空間を演出する、低コストで効果的なリノベーションをオススメいたします。

≪参考ポイント≫

①外壁:修繕のために足場を組むとコスト高となるので、今の素材のままより良く見せるなら、エントランス回りのクリーニング洗浄(高圧洗浄)を徹底的に行う方法もあります。

②エントランス:エントランスをリノベーションするだけでも印象はグレードアップします。エントランスに自然石のような趣の石調材や間接照明を用いて高級感を演出することで建物全体のイメージ向上が図れます。

③照明:エントランスや共有廊下・階段などは、明かりのデザインや演出の仕方によって雰囲気がガラリと変わります。外部照明や間接照明、防犯を兼ねた人感センサーライトなどを導入したり、ビル名を記した館名板や壁面などをライトアップしたりすることで、ブランドイメージの高い外観が仕上がります。低コストでも効果の大きい方法です。

④天井・壁:部屋の印象は天井や壁のクロスを張り替えるだけでも変わります。天井を解体しスケルトン天井にし、塗装で綺麗に仕上げ、配線ダクト+ スポットライトを採用することで、工事コスト削減と雰囲気を演出できます。また、壁の一面のみクロスの色を変えてアクセントにしたり、建具や床などのカラーコーディネートを考慮したりすることでセンスアップも可能です。

⑤床:裏にクッション材を張った遮音性の高いフローリングが主流ですが、用途やコストに応じて木目調のフロアタイルやクッションフロアも選べ、下地工事が不要で工事費も大幅に削減できます。また、既存のP タイルをそのまま使用できる場合もあります。

⑥パターンオーダーオフィス:オフィスのレイアウト図面を複数作成し、その内装デザインパースをCGコンテンツとして提供。内装を造作せずに複数の内装デザインをテナントに提供し、賃貸借契約後に内装造作の発注を行うことができます。そのため、投資のリスクを最小限に収めつつ、他競合物件との差別化・リーシング時期の早期化を図ることが可能になります。

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4.メディアを活用する

費用を投資して魅力的なオフィスビルにリノベーションしても、ただ待っているだけではテナントはつきません。

テナント募集に際して、「物件情報」を、「必要な人」に、「必要なタイミング」で、適切にお届けしなければテナント経営の目的は達成されません。

そのためにはメディアを活用して、多くのテナントに物件情報を公開する必要があります。

メディアの活用方法として、オススメするのはテナント仲介に特化し、不動産オーナーの利益を最優先にして、広く物件情報を公開しながら募集活動を実行してくれる不動産会社に依頼することです。

物件探しをしているテナントが見る不動産情報サイトなどへの物件情報登録だけでなく、全国の不動産会社が自由に物件情報を登録、閲覧し、テナントに物件情報を紹介できる「テナント仲介専門業者間の物件情報システム」に登録することにより、物件を探しているテナントとの出会いのチャンスが自社だけで募集活動をしている場合の数倍にも広がります。なぜなら物件探しをしている忙しい事業者の多くは、信頼できる不動産会社の担当者に物件探しを依頼しているケースが多く、比較的広範囲に渡るエリアで物件探しを行っているケースが多いからです。

しかし一部の不動産会社の中には、預かった物件を業者の都合でこの業者間システムに掲載しないケースがしばしばあります。特に、立地の良い物件などでは、賃料が高額になるため、業者間情報に公開せずに、自社だけで入居者を決めたいとする営業方針などに、その理由があるようです。

 

5.信頼できる不動産会社の選択

上述のように、募集を依頼する不動産会社の選択を誤ってしまうと、せっかくのチャンスを潰されてしまいます。

営業チャンスの最大化を図るために、広く営業活動を行ってくれて、同時に、オーナーのリスクを最小化するために入居審査や契約業務、入居後の管理運営も見据えた長期的視点でビル経営のアドバイスを提供できる、テナント専門で、かつ日常的な運営管理に強い、オーナーが信頼することができる不動産会社の選択が必要です。

専門知識にくわえ、オーナーの立場になって耳を傾け、かつ意見やアドバイスを進言する時には、

オーナーの利益を最優先にした発言をしてくれ、また言いにくい内容であったとしても、オーナーにとって耳に入れておいた方が良いと思ったことは、信念を持って、正直に進言してくれるベストパートナーとなる不動産会社を選択してください。

 

オフィス需要が高まり、働き方改革によりオフィスの在り方も変化している今、自社ビルを賃貸オフィスビルへリノベーションすることはかなり有効な資産運用の方法です。ただ賃貸オフィスビル運営に対する知識の少ないオーナー様にとっては、賃料相場やリノベーション費用等不安な問題が多くあり、簡単には決断できないと思います。

当社では、自社ビルを所有しているオーナーの方に、どのような物件かにかかわらず、物件の有効活用やリノベーションプランからテナント募集・ビル管理まであらゆるご相談に対応いたします。是非一度、当社にご連絡をいただければ幸いです。オーナー様の利益を最優先に、スピーディに丁寧に対応させていただきます。

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