賃貸オフィスの選び方！ 押さえておきたい5つの条件とは

賃貸オフィスにはさまざまな物件があります。どの物件が自社にとって最適なオフィスなのか、きっと判断に迷うところでしょう。オフィスの影響は大きく、どのようなオフィスを選ぶかによって、業績やリクルートの応募具合までもが変わってくるかもしれません。

物件選定の第一規準は、「移転の動機・目的」に合った物件を選ぶことです。

移転を検討する際はきっかけがあるはずです。さらに、移転は会社としての一大イベントの一つになり得るものです。会社の目指す方向性やビジョンを社員に伝えられる機会にすることをおすすめします。

今回は、物件の評価ついて、主なポイントをご紹介します。ポイントは、立地・広さ・賃料・BCP・貸主の5つが挙げられます。このポイントを評価し、移転の動機・目的と照らし合わせ、優先順位をつけることで理想的なオフィス選びが可能となります。

1.立地

立地の評価。不動産ともいわれる通り、一度建てられたら動くことがありません。エリア、駅からの距離、車でのアクセスなど、自社にとってどのような立地が良いかを検討して下さい。

立地が良い物件のメリット

駅に直結しているビルや駅近の物件は立地評価が高いです。大通り沿いの物件も人気がありますね。立地評価が高い物件のメリットは、たとえば、リクルートの応募です。優秀な人材は会社作りにおいて欠かせません。ですが人気のない立地であれば、新卒生や転職希望者からの人気が得られず、理想的な人材獲得が難しくなります。また、会社のイメージや社員のモチベーションなどにも影響します。

逆に、デメリットとしては、賃料が高めに設定されているという点です。リクルートを強化する目的であれば、採用にかける広告費用などと考えても良いかもしれません。ビルの立地や知名度はリクルートに非常に大きな影響を与えます。

2.広さ

オフィスの広さは、人数から判断するのが一般的です。人が多いにもかかわらずオフィスが狭すぎると働き心地に影響します。閉塞感や動線の機能不備などがあらわれれば、それこそ業績にすら影響するでしょう。

一般的には、一人あたり2.5～3坪と考えるのが理想的といわれています。従来は3坪でしたが、業種や勤務形態などにより、2坪を基準とするケースも見られはじめています。広さを検討する際は、今後の増員計画を見据えて考えると良いでしょう。移転周期は平均5年と言われているので、できれば5年先の増員まで対応できると良いですね。

3.賃料

オフィスを借りる以上、やはり賃料についてもしっかりこだわるべきです。わずかな違いであっても、毎月払い続けるものであるため、年間コストは大きな違いになってしまいます。とはいえ、前述までのようにオフィス選びでこだわるべき部分は多々あります。妥協のし過ぎもまた、マイナスポイントとなってしまいます。

だからこそ、ポイントをしっかり押さえた選び方が大切ともいえるでしょう。譲れない点はしっかり取り入れ、妥協できる部分は妥協して賃料削減に繋げるといった、効率的な選び方が理想的となります。希望エリアに予算内の物件が無ければ、エリアを変更して探すというのもおすすめの手法です。丸の内や渋谷などは空室も少ないので、近隣エリアで良い物件を見つける方もたくさんいらっしゃいます。

4.BCP対応

BCPとは、事業継続計画を指す言葉です。主には自然災害やテロ、インフルエンザ流行といった、事業に影響を与える危機に直面した際の対応計画をさします。地震大国といわれるほどに地震の頻発する日本においては、特に重要といえるでしょう。さらには多数の社員を抱える会社となれば、その責任は重大です。

選び方におけるポイントとしては、制振構造、免振構造といった建物の構造面、非常用電源や給水、トイレ対策、また防災備蓄品倉庫などもチェックしておきましょう。万が一の際、三日間程度、機能できることが望ましいところでしょう。

近年は、BCP対応の内容が重要視されてきています。いずれ来るであろう首都直下地震のために、できる備えはしておきましょう。もちろん、ハード面だけでなく、社内ルールを策定するなどのソフト面も重要です。

5.貸主の属性

貸主の属性として、個人オーナー、中規模オーナー、大手不動産デベロッパー、保険会社、不動産ファンドなどがあげられます。

属性の違いで何が変わってくるかというと、賃料金額の考え方、契約形態、途中解約、内装工事の業者指定、リニューアル、管理会社の選び方、賃料の改定、建て替え計画、敷金の返還など、重要なポイントがたくさんあります。借地借家法でテナントは保護されていますが、貸主優位な契約ができる部分も多々あります。さらに、会社によって特徴がことなりますので、仲介業者のベテラン営業マンに相談されることをおすすめ致します。

オフィスの選び方のポイントは、見た目や広さだけでもありません。今回は5つのポイントを紹介しましたが、御社にとっては、また違った項目が重要かもしれません。最適なオフィスを見つけるために、ぜひこだわって、理想のオフィスを見つけてみてください。

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